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海外房產
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    2021. 5. 24

    據美國顧問公司Demographia數據顯示,香港樓價供樓佔入息比例20.7倍,貴絕全球。然而報告同時指出澳洲樓價位列全球第三,當地樓價供樓佔入息比例10倍。不論身於何地,安居樂業一事仍使人心煩意亂。 有意移居澳洲的人士,除了考慮購入全新樓盤,不妨考慮自行購地建房,以節省繳付予樓宇發展商的管理開支。倘若嚮往居於市中心的公寓之中,感受城市動脈,以樓宇按揭方式置業,亦能助你一完業主夢。今次IIC將會分析購入公寓項目和購地建房的利與弊,更會提供若干提升按揭成數的方法,助你輕鬆「上車」。 重溫:【移民澳洲〡置業攻略】如何在澳洲買樓?澳洲置業攻略(上)   置業項目〡購地建房節省印花稅 布里斯本公寓升值潛能大 澳洲移民人口持續上升,當地政府預計直至2030年,全澳人口將會突破3,000萬人口。由於人口大多居於悉尼、墨爾本等主要城市,故當地樓價亦持續飆升,一個位於悉尼市中心的兩房全新公寓,價錢約為澳元130萬元(約港幣785萬元),若用作投資實際回報不大。故有意於悉尼置業者可考慮購入閒置土地,並自行興建獨立屋。曾有投資者分享,在悉尼購入一幅面積約3,000呎,價值約400萬的土地,可興建一座樓高兩層,合共實用面績3,600呎的獨立屋。獨立屋不但價格實惠,由於印花稅僅依土地價值計算,不會計算房屋價值,故業主亦毋須繳付巨額的印花稅。 若然投資者預算充足,有意於布里斯本置業,則可考慮購買公寓單位。一個位於布里斯本市中心的兩房全新公寓,價錢約為澳元40萬元(約港幣245萬元)。當地生活成本較低,故吸引大批新移民移居當地。隨著大量基建項目,如布里斯本機場新跑道、皇后碼頭賭場、及Cross River Rail跨河鐵路的落成,越來越多投資者移居到布里斯本,故當地公寓項目的升值潛力甚大,布里斯本未來的經濟增長可期。   按揭成數〡按揭成數高達七成 大城市項目按揭成功率最高 根據過往例子,澳洲本地銀行甚少向外國投資者批出房貸,此時投資者可考慮樓宇按揭計劃。據Home Loan Expert 數據,當地樓宇按揭最高成數為7成,利息由5厘至8厘不等。投資者亦可考慮申請本港銀行的海外樓宇按揭計劃,以港元供款。計劃批核時間約為一個月,投資者需通過壓力測試及信貸評估。惟投資者需留意,倘若申請本港銀行的海外樓宇按揭計劃,投資者把資金轉帳至澳洲銀行時,需支付一定金額的電匯手續費,變相實際獲得的資金,反倒較當地按揭計劃為少。 雖然澳洲銀行毋需買家通過壓力測試,但投資者若然購入位於主要城市(如悉尼、墨爾本)的公寓項目,申請按揭時能出示有效的入息證明,顯示投資者擁有穩定的供款能力,不但其按揭成功率高,所批出的按揭成數亦較為優惠。 (以上資訊僅供參考,有興趣的人士應了解清楚方作置業決定。IIC與本文所提及之任何機構並無任何商業或其他形式之來往。)

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    2021. 5. 21

    上回IIC與大家分析澳洲各個熱門移居地的地點特色,有意移居者決定好心儀移居地後,第二步便是安排當地住屋。澳洲政府於去年推出延期還款、降低國家儲備銀行利率至0.1厘等政策,吸引眾多海外買家紛紛入市。根據Domain Holdings Australia 於三月份推出的報告指出,墨爾本、布里斯本、坎培拉、柏斯等八大城市的平均樓價均介乎於澳元50萬至70萬元(約港幣300萬元至426萬元),相比起香港動軏過千萬的樓盤,澳洲樓盤價格依然處於可以負擔的水平。 縱然價格相宜,在外地置業並非易事。以下IIC將會整合澳洲的樓宇類型、買樓步驟、所需文件等資訊,助你構築安樂窩的過程上一步到位!  重溫:【移民澳洲〡地點選擇】打工去悉尼,讀書去墨爾本,黑馬阿德萊德?澳洲熱門移居地全解析   澳洲八大城市的樓宇中位價(來源:Domain Holdings Australia)   置業條件〡外國人只准購買一手樓 買樓前需申請FIRB 由於澳洲是全球熱門移居地,當地人口持續上升,房地產市場供不應求,故澳洲政府頒令,規定外國投資者不可購買既有單位(二手樓),只准購買全新單位(一手樓)。投資者若然有意購買全新單位,必需在買樓前,透過網上申請獲得外國投資委員會(FIRB)的外國投資批准。詳情如下: 申請網站:https://portal.firb.gov.au/  申請費用:費用根據房產價值而定,價值100萬澳元的房產,申請費用為澳元6,350元(約港幣38,759元)。價值100萬至200萬澳元的房產,申請費用則為澳元12,700元(約港幣77,505元)。 除了購買現成住宅,澳州亦容許外國人持有土地,投資者可選擇購買閒置土地自行興建房屋(購地建房)。惟投資者需留意,興建項目必需於四年內竣工,澳洲政府的首次置業補助計劃,亦不適用於外國投資者。   置業程序〡必需聘用律師代理 按金約為樓價一成 在澳洲買樓除了要支付樓價外,亦要繳付各項稅費、按揭費用、房屋檢查費、保險費用等。投資者可根據個人預算,聘用房地產經紀、律師等專業人士協助辦理置業手續。建議置業步驟如下: 根據個人預算及需求,選擇合適的地區、物業類型、及專業服務。投資者尋求房地產經紀諮詢前,亦可預先在網上查詢心儀地區的資料。以下是澳洲四大房地產網站: Real Estate Au: 提供物業估價、尋找經紀等服務。 Domain Holdings: 提供房屋保險、貸款代理等服務。 Real Estate View: 提供物業估價、查詢物業歷史成交等服務。 National Property Buyers:以阿德萊德、布里斯本、墨爾本三個城市為主要服務範圍,提供專為海外投資者而設的置業代理服務。 向外國投資委員會(Foreign Investment Review Board,FIRB)申請外國投資資格。 投資者若然預算有限,應盡早向銀行或按揭經紀查詢買樓按揭計劃,並獲得貸款的預先批准。 澳洲政府規定,投資者必需聘請律師代為處理相關的法律事務,費用由1,000澳元至4,000澳元不等。 諮詢律師意見後,投資者需簽署銷售合約,並支付不多於一成樓價的小額定金。 雙方簽訂買賣合約後,投資者需於七日內支付約一成樓價的按金。 投資者確認物業狀況(驗樓)後便即可獲得物業鑰匙(收樓)。支付尾款後,買樓程序隨即完成。   稅項費用〡自住、收租均需繳稅  在澳洲置業後,投資者不但需要繳付樓宇印花稅外,更需要繳付外國人印花稅、土地附加稅等一系列針對外國人而設的稅項。以下為與物業相關的稅項簡介: 置業時需繳交的一次性稅項: 印花稅(Stamp Duty):投資者在購買物業時需繳付一次性印花稅,稅率因州份而異。由於疫情影響,澳洲政府為推動樓市發展,故部份州份可獲得高達50%的印花稅減免。 外國人印花稅(Surcharge Stamp Duty):部份州份設有一次性外國人印花稅,稅率因州份而定,約為樓價的7至8%。 商品和服務稅(GST):移居者在購買物業時需繳付一次性商品和服務稅,稅率為10%。   置業後每年需繳交的稅項: 土地稅(Land Tax):稅率因州份而異。以悉尼為例,應課稅即土地價值減去免稅額上限(2021年年度免稅額上限為澳元755,000元),乘以1.6%,再加上澳元100元底稅。 土地附加稅(Surcharged Land Tax):此稅項為針對外國投資者所收取的額外土地稅。稅率因州份而異,以悉尼和墨爾本為例,兩地都是收取2%。 澳洲各地的印花稅稅率不同,當中位於維多利亞洲的悉尼等地,稅率最高。 (來源:Conventus Law)   以上就是在澳州置業的大致程序及所衍生的相關費用,有興趣的人士應了解清楚方作置業決定。下篇,IIC將介紹「購買公寓」及「購地建房」的分別。 (以上資訊僅供參考;IIC與本文所提及之任何機構並無任何商業或其他形式之來往。)

  • 海外房產
    2021. 2. 18

    談及人生目標,對部份人來說,可能是組成一個安穩的家庭。然而終其一生忙碌,礙於香港房價高漲,擁有一個安樂窩最後竟成天荒夜談。近年來許多港人移居外地,泰國是港人熱門之選,貪其文化相近,環境純樸,房價相宜更是一大賣點。據泰國地產網站Thailand Property數據,一個在曼谷市區內的兩房公寓,實用面績約650呎,只須約1000萬泰銖(約256萬港元)。   為推動泰國房地產發展,泰國國家益利尊榮卡(簡稱泰益利 Thailand Elite)於2021年推出全新置業會籍 Elite Flexible One。外國買家只需購買至少一個公寓單位,總值超過1000萬泰銖(約256萬港元)的房產,便可免費、或以優惠匯率換取5年居住簽證。泰國政府是次推出置業投資移居政策,對於預算有限,又渴望在外地置業之人,確是一項惠政。以下是有意者須留意的申請條件: 買家及物業條件〡可購買多項物業   發展商必須與TPC公司簽定備忘錄   買家須年滿20歲,過往沒有洗黑錢記錄,並證明個人資金是由外地傳入泰國,並用於置業之上。 買家可選擇購入多於一個公寓單位,毋須將預算投放在一處之中,唯所有單位均必須屬於同一發展商。 申請人必須購買可即時入住的單位,不可購買「樓花」。 地產商必須已於泰國註冊、並與泰益利公司簽署諒解備忘錄。現時已簽署備忘錄的地產商包括Raimon Land、Sansiri、NUSASIRI、Four Season等。 按泰國法律規定,外國買家只能購入公寓或大廈單位,不能購買泰國土地,唯有意在泰國工作或作商業投資人士,亦可以公司名義購入獨楝別墅。 (公司全體股東中,必須有一半人士為泰國人。)   注意事項〡 5年內不可將物業轉讓 須繳付大樓基金   有意者購入公寓單位後,5年內不可將單位抵押、典當或轉讓予他人。 泰國政府規定買家購入房產後須繳付印花稅及過戶費,過戶費約為物業總價2%,買賣雙方各付一半。  買家購買物業後亦須支付多項款項,當中包括: 大樓基金:每平方米500至700泰銖(約港幣128至179元),買家須於入住前繳付,為一次性支付款項。 物業費:每平方米35至60泰銖(約港幣9至15元)。 水電錶安裝費:視物業而定。 Elite Flexible One Visa 僅屬其中一項精英簽證,申請人不會成為泰國公民,若希望享有永久居留權,需達成另外條件。   泰國永久居留權〡持有非移民簽證 3 年以上  投資超過 2,000 萬泰銖    有意者若然希望申請泰國永久居留權,只需: 持有非移民簽證3年以上, 在居留期間投資超過2,000萬泰銖(約512萬港元), 連續2年的每月收入超過5泰銖(約1,3000港元),便可到移民局提交申請。 即睇: 【移民泰國〡精英簽證】尊享多種星級待遇  二十年居留權只需港幣廿六萬!〡泰國精英簽證簡介

  • 海外房產
    2020. 2. 4

    葡萄牙近年因推出「黃金簽證」(Golden Visa)吸引不少海外投資者,當地發展商VIC Properties營運總監Luís Gamboa指里斯本為葡萄牙首都,加上當地發展機遇,自然吸引海外投資。   【延伸閱讀】【移民歐洲‧葡萄牙】用300萬買層樓 即可移民去葡萄牙? 「黃金簽證」申請人可選擇於葡萄牙投資價值不少於35萬歐元(約310萬港元)的舊房產重建項目,或投資50萬歐元(約443萬港元)的房地產,換取居留權,令當地房地產市場交投活躍。 VIC Properties營運總監Luís Gamboa指里斯本最近被普華永道(PwC)評為歐洲最佳房地產投資城市,與歐洲其他地區相比,葡萄牙經濟的增長,以及具有競爭力的住宅價值,將吸引來自世界各地的買家。 里斯本樓價 按年升21% 他指,愈來愈多的國際公司,例如華為、Google及Microsoft正在落戶里斯本,將為當地帶來住屋需求。但住宅開發仍然稀缺,並且為了滿足里斯本不斷增長的勞動力需求,對一手物業的需求很高。里斯本的去年樓價與2018年同期比增長21%,而根據未來預期的經濟增長,以及2022年新機場的啟用以及2.1億歐元的新地鐵項目的影響,價格有望繼續上漲。   【延伸閱讀】【移民歐洲‧葡萄牙】移民葡萄牙前 先認識3大城市 邊個城市最好住? 里斯本市中心的房地產價格飈升,許多投資者現正尋找長期的投資項目,看重當區未來的潛在增長。例如,對布拉索德普拉塔(Braço de Prata)及馬維拉(Marvila)等正在經歷重大活化的地區的需求正在增長,預期未來首都的發展將更成熟。

  • 海外房產
    2017. 10. 11

    上篇提到,香港政府現行印花稅政策以及房屋按揭政策使投資者紛紛湧入外地物業市場;然而,投資海外房地產猶如隔山買牛,一不小心,便會血本無歸,筆者將於本篇分享一些投資海外物業市場注意事項,以減少讀者「中招」的機會。   一,要留意人口流向及地區經濟發展 即使小如香港,不同地區的物業也會有不同的升幅,換轉是面積更大的國家,物業升幅的差異會更為顯著。而港人最愛投資的日本為例,東京和大阪等大城市便受惠經濟發展而吸引全國年輕人前來發展,因此,即使全國勞動人口下降,這些大城市的勞動人口卻仍然上升,使物業價格以及租金均有強力的支撐。 相反,如果因貪平而選了二線城市,不但價格升得比較慢,更會因為出租率較低而增加持貨成本;筆者有一學員在2013年時以約200萬港元購入位於加拿大卡爾加里 (Calgary) 的聯排別墅,最近打算變賣套現,以約200萬港元放售了個多月也無人問津,及後經了解,原來是物業前方有一大片待開發土地,所規劃的建築物也是聯排別墅為主,再加上近年油價下滑,使以產油為主的卡爾加里經濟受到打擊,以往爭相前往求職的工程師以及油礦工人開始轉投其他行業而離開該城市,以致學員資金投放四年後即使願意平手沽售也難以離埸,假如同一筆資金投放在香港市埸,則最少也升值一倍了。   二,要注意當地按揭要求 曾經有學員在未經查證按揭計劃下買了一間日本物業,後來才知道一般日本銀行並不會提供按揭服務予外國人士,因此前來尋求協助,幸好最後及時獲得按揭貸款,才得以完成交易。 另外要注意不同地方的融資成本差異可以很大,以澳洲為例,按揭息口約為4.5%,相比香港物業按揭不到2% 的息率高出一倍有多,因此建議投資者可以善用自己的資產組合,先以息率最優惠的資產借貸,以節省利息支出。   三,要注意當地稅制 有些國家例如美國、英國、日本等均會向投資者收取資產增值稅,而其他的稅項包括租金收入稅、房產空置稅等均會直接影響投資的回報率;因此筆者建議投資者在下投資決定前,除了考慮租金回報外,更應清楚了解該投資的所引起的稅務成本,不然的話隨時得不償失。